潮新闻客户端 记者 郑青青
宁波土拍半年收官，海曙区段塘街道优质宅地成交引发市场高度关注。展望下半年，房企布局海曙该聚焦何处？海曙老城核心区有一宗"压箱底"地块——原宁波电视台地块即将亮相，为房企竞逐宁波主城提供稀缺入场券。
据浙报传媒地产研究院从宁波金投控股下属企业土开公司获悉，原宁波电视台地块为纯住宅地块，用地面积约3.91万㎡（ 58.65亩），容积率1.8（可优化），总体量约7.04万㎡。
地块具备极强的宜居性，各类配套功能齐全。随着近年海曙区一系列城市焕新动作，老城绝对中心的价值重新释放，未来地块入市无疑将成为备受瞩目的住宅开发项目。
展开剩余82%地块实景图（正南方向）
地块实景图（正北方向）
海曙核心区供应稀缺 改善需求旺盛
2020年至今，海曙区核心范围内鲜有宅地“露脸”，其中地块所在的火车站区块仅出让1宗宅地。
稀缺供地下，是需求的亟待释放；这一点，已经得到市场的充分印证。
2023年5月，与待推地块距离仅600米的三市宅地引来20余家房企激烈争抢，竞价十分钟就拍至楼面价封顶，最终线下摇号环节被建杭置业拿下。
新房市场上老城区早已沉淀了足够的人口基数，住房需求旺盛，尤其是改善需求。但放眼待推地块所在区块，仅有滨建潮映府在售，销售进度已步入尾声；周边板块在售的也仅有中海·江湾樾及待入市的建发启运路项目，老城庞大的改善需求无法得到有效满足。
待推地块拟定位为高品质住区试点，容积率暂定1.8（最终指标以挂牌为准）。这一指标赋予地块开发更多的灵活性——可打造洋房+小高层组合的改善业态，再叠加“海曙核心稀缺纯宅地+创新产品试点+成熟配套”多重优势，极具打造宁波新一代标杆人居项目的潜力。
海曙区LCC06-04-06地块区位图（来源：决策通）
产业、配套双强 凸显宜居价值
海曙老城核心地段的珍稀价值，在于拥有极高的城市资源“密度”。
地块北侧即为地铁2号线云霞路站，向北1站直达高铁宁波站、3站到达天一广场（三江口），向南8站到达宁波栎社国际机场，这一得天独厚的交通优势，使得地块天然具备优越站位；环城西路、南环高架、机场快速路等城市主干道纵横交错，可快速抵达宁波各核心板块。
优越的地理区位让地块拥有高频链接高能资源能力，宁波城市级配套如月湖天一阁5A景区、天一广场、南塘老街、金汇小镇、宁波市第一医院、海曙龙湖天街等均在2.5公里范围内，强化着地块的宜居属性。
值得注意的是，地块东靠宁波工业互联网研究院、宁波阿里中心、上海交大宁波人工智能研究院等产业技术研究院，可源源不断引入科技型人才，对舒适的改善型住宅需求也会更加旺盛。
区位配套图
缩量行情中的价值高地
改善地块迎来黄金窗口期
近两年，由于海曙核心区供地节制，商品住宅成交量呈现结构性收缩：2023-2024年年均成交量约17万㎡，仅为2021年成交量的4成，2025年上半年成交量更是降至5万㎡。
与之形成鲜明对比的是商品住宅成交价格的持续走高——改善产品展现强劲价格抗性，高端新盘入市更推高整体价格水平。典型如滨建潮映府、中海江湾樾2个项目，140㎡以上改善户型仍保持强劲去化，印证高端需求韧性未受商品住宅成交总量收缩影响。
此分化格局恰为定位高端的待推地块创造战略机遇。更深层支撑来自供应端：海曙区近两年供地集中于段塘鄞奉及海曙北板块，而海曙核心板块自2023年5月滨建潮映府地块成交后已断供超24个月。新房市场断档与地缘改善需求积压，正形成稀缺性战略布局窗口。
近五年海曙核心商品住宅供求量价表
近五年海曙区涉宅地块土拍情况
地块周边在售情况
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